La Reinvención del Casco Histórico: ¿Filantropía Arquitectónica o Estrategia de Refugio ante la Vacancia Estructural?

El centro de Santiago atraviesa uno de los ciclos de mayor incertidumbre desde la crisis del 82. La obsolescencia programada de los activos Clase B y C, sumada a una vacancia estructural persistente en el segmento de oficinas y hotelería, ha forzado una mutación necesaria en la gestión de activos. En este escenario, la apuesta de los hermanos Duch Salas (Cassá Estudio) por la rehabilitación de inmuebles patrimoniales, como el emblemático Edificio Victoria, no debe leerse meramente como un rescate romántico de la memoria urbana, sino como una maniobra técnica de arbitraje de activos en un mercado que castiga la falta de diferenciación.

Desde una perspectiva técnica, la reconversión de los 9.400 m² del ex Hotel Victoria —una estructura de 1932— representa un desafío de ingeniería y normativa mayor. El paso del uso hotelero/comercial al residencial bajo la actual Ley de Copropiedad exige una cirugía mayor en términos de instalaciones, accesibilidad y eficiencia térmica. Sin embargo, el valor real de esta operación radica en la captura de plusvalía por escasez. Mientras el mercado de «obra nueva» se encuentra asfixiado por el alza en los costos de construcción y una permisología cada vez más restrictiva, el reciclaje urbano permite inyectar unidades habitacionales en zonas consolidadas, con una infraestructura ya amortizada.

Sin embargo, nuestro análisis crítico nos obliga a cuestionar la sostenibilidad de este modelo sin un acompañamiento robusto de políticas públicas. ¿Es suficiente el esfuerzo privado para revertir el deterioro del espacio público en ejes como Huérfanos y San Antonio? La apuesta por el urbanismo preventivo es valiosa, pero se enfrenta a una realidad cruda: la rentabilidad de estos proyectos está supeditada a una tasa de capitalización que hoy compite con instrumentos financieros de bajo riesgo. El éxito de los Duch al transformar activos vinculados a grupos económicos tradicionales (como el grupo Matte) en «refugios de valor» para pequeños inversores y residentes que buscan identidad, demuestra que el mercado está premiando la especificidad arquitectónica por sobre la homogeneidad del producto inmobiliario estándar.

En Inmub, sostenemos que el futuro de la gestión de activos no reside en la expansión periférica, sino en la intensificación del uso del suelo ya construido. La rehabilitación no es un lujo; es la respuesta técnica a la crisis de densidad. No obstante, la pregunta técnica persiste.

Considerando el actual escenario de seguridad y el deterioro del entorno urbano en el centro de Santiago, ¿es la rehabilitación de edificios de alto estándar suficiente para traccionar una demanda residencial orgánica, o estamos ante la creación de «islas de valor» cuya plusvalía quedará capturada únicamente dentro de sus muros?

Fuente: Diario Financiero