La reciente determinación del Ejecutivo de eliminar transitoriamente el IVA a la venta de viviendas nuevas por 12 meses no es solo una concesión gremial; es una maniobra de cirugía financiera de emergencia para un sector que enfrenta una de sus crisis de liquidez más severas de las últimas décadas. Desde mi perspectiva en Inmub, este anuncio debe analizarse bajo la lupa de la tasa de absorción y el costo de capital, más allá del simple entusiasmo por la reducción de precios.
Históricamente, la reforma de 2014 que gravó la vivienda con IVA alteró la estructura de costos de manera irreversible, desplazando la curva de oferta y restringiendo el acceso a la clase media. Hoy, con un inventario que supera las 105.000 unidades, el mercado no sufre solo por falta de demanda, sino por un descalce financiero profundo: costos de construcción al alza, tasas hipotecarias restrictivas y una permisología que asfixia el inicio de nuevas faenas. La exención impositiva actúa aquí como un catalizador de arbitraje de riesgos, permitiendo que activos que hoy son «pasivos pesados» en los balances de las inmobiliarias vuelvan a ser líquidos.
El Impacto Técnico en el Ecosistema Inmobiliario
El beneficio más directo no es solo la baja nominal del 10% al 15% en el precio final, sino la mejora en el Yield para el inversionista y la reducción del LTV (Loan to Value) para el comprador final. Al disminuir el monto total de la transacción, el pie requerido se vuelve más alcanzable, destrabando el flujo de preventas necesario para que las instituciones bancarias liberen los créditos constructores. Sin embargo, debemos ser críticos: una ventana de solo 12 meses genera una presión artificial. Si bien dinamizará la vacancia de proyectos terminados, no resuelve el problema de fondo de la productividad sectorial ni el encarecimiento del suelo urbano.
La reducción del IDPC al 23% y la agilización de permisos son, en conjunto, el complemento técnico necesario. Sin una reducción de la burocracia estatal, cualquier beneficio tributario se diluye en el costo de oportunidad de esperar una recepción municipal que no llega. Desde Inmub, valoramos que se reconozca al sector inmobiliario como el motor de tracción de la economía, pero advertimos que la salud del mercado depende de reglas del juego estables, no solo de incentivos de corto aliento.
Esta medida permitirá limpiar los balances, recuperar el empleo formal y, fundamentalmente, evitar el colapso de empresas de mediana escala que hoy sostienen la infraestructura habitacional del país. Es un respiro necesario para una industria que requiere volver a planificar con visión de largo plazo.
Fuente: Diario Financiero
